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Foncier - 01-12-2017 - Christian Evon

“La propriété foncière est inutile à l'entreprise agricole”

Investissement

Terrafine a été créée pour permettre aux entreprises agricoles fragiles de mobiliser d'importantes liquidités pour céder la propriété du foncier, tout en conservant son droit à l’usage et à sa transmissibilité. Explications avec Jean-Jacques Gaudiche, le cofondateur de la Scic installée à Vitré (Ille-et-Vilaine).

“L'opportunité est réelle de faire “matcher” les souhaits de personnes qui ont un peu d'argent avec une action vertueuse pour placer leur épargne”, explique Jean-Jacques Gaudiche.

“L'opportunité est réelle de faire “matcher” les souhaits de personnes qui ont un peu d'argent avec une action vertueuse pour placer leur épargne”, explique Jean-Jacques Gaudiche.


Il est ingénieur agri (ESA Angers) et a travaillé comme conseiller de gestion à la chambre d'Agriculture du Finistère, où il a accompagné pendant dix ans des agriculteurs en difficultés. Il a aussi été conciliateur auprès des tribunaux dans les règlements amiables judiciaires. Depuis 2007, il dirige le groupe Diard, qui gère un important portefeuille de terres pour des propriétaires. Son associé, Yves Seïté, a derrière lui dix-sept années d'expérience dans la finance bancaire, dont neuf en tant que chargé de clientèle agricole au Crédit mutuel de Bretagne.

“Je connais donc bien l'économie agricole et la situation des exploitants de notre région”, précise Jean-Jacques Gaudiche. “Le monde agricole vit une transformation profonde. C'est une lame de fond, avec comme conséquence la disparition d'un nombre important d'exploitations. Les plus vulnérables sont celles de type familial, ce que j'appelle les artisans agricoles.”


Droit à l'usage du foncier et transmissibilité


De plus, aujourd'hui, ces structures agricoles sont plombées par une logique patrimoniale. “On ne peut pas mutualiser le foncier comme on le fait pour le matériel. Le capital foncier les plombe fortement, ce qui les amène à saturer complètement leur capacité d'investissement en cours de vie, donc à se priver de marges de manœuvre pour continuer à investir.” Et à la sortie, ce capital foncier devient un très gros fardeau en empêchant de transmettre. “Pour s'installer aujourd'hui, si le jeune doit racheter 30 ha, c'est impossible. Ce qui est utile à l'entreprise, c'est donc l'accès au foncier, sa maîtrise et surtout sa transmissibilité”, poursuit le cofondateur de Terrafine.


La jeune structure propose un outil de financement efficace qui repose sur le portage foncier et la cession bail, appelée aussi lease-back. “Notre but est de contribuer à la pérennisation de ces structures-là, dont la disparition n'est pas une fatalité”, enchaîne Jean-Jacques Gaudiche.


“En contrepartie de l'acquisition du foncier par Terrafine, on propose un bail cessible, qui ressemble beaucoup au bail commercial. Cette formule permet que la propriété de l'accès reste à l'exploitant. Et donc la liberté et la possibilité de le transmettre librement à un tiers. Cela permet d'alléger la structure et surtout de la rendre transmissible. Derrière ce qu'on a créé, il y a toute cette réflexion”.


En amont, les deux associés ont réalisé un important travail de prospection. En 2016, l'idée de créer une foncière s'est imposée. A la fin de l'année, la coopérative était créée et l'activité de Terrafine a démarré au premier trimestre 2017. “Le choix d'une Scic nous a semblé pertinent. Il repose sur le modèle de la coopérative et aussi dans une structure de l'économie sociale et solidaire à but non spéculatif.” Une Société coopérative d’intérêt collectif peut intégrer différents associés : institutionnels, entreprises et même collectivités locales.


“On a rencontré une très forte demande agricole”


Terrafine fait appel à des coopérateurs qui ne sont pas des investisseurs : pas d'objectif de plus-value, encore moins de spéculation. “Les perspectives de rendement(dividendes) sont réduites, autour de 1 à 2 %, et c'est tout. Le souscripteur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18 % du montant de la souscription. Il allie un avantage financier, sous forme de réduction d'impôt, tout en donnant du sens à son épargne”, précise Jean-Jacques Gaudiche.


Au début, il a fallu communiquer. “Avoir une bonne visibilité dans plusieurs medias agricoles nous a bien aidés. Nous étions convaincus du concept à 300 %, mais on se demandait dans quelle mesure les agriculteurs étaient prêts, dans le cadre du lease-back, à céder la propriété de leur bien. Il fallait vérifier s'il y avait une demande réelle sur le terrain. Elle a été très forte. On a découvert que la collecte se faisait en fonction de la saison, notamment par rapport à l'avantage fiscal de l'ISF avant le 15 juin. Cela nous a permis de répondre rapidement à trois agriculteurs : deux des Côtes-d’Armor et un d'Ille-et-Vilaine.”


Christian Evon


Pour en savoir plus

www.terrafine.fr




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