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Juridique - 14-02-2014

Le droit de préemption du locataire

Si le bien qu’il loue est mis en vente, le locataire peut faire jouer son droit de préemption pour en devenir acquéreur.

• Préempter, pour le locataire, c’est faire valoir son droit d’acquérir le bien loué que le propriétaire souhaite vendre. Un locataire ayant conclu un bail à ferme est prioritaire (sauf exceptions) sur l’achat du bien. Il peut aussi faire jouer son droit de préemption pour le compte de ses descendants ou de son conjoint. Seule condition : exploiter ce bien en tant qu’agriculteur depuis au moins trois ans. Ce droit est aussi valable dans le cadre d’une vente publique par adjudication. 
De plus, un propriétaire ne peut demander au locataire de renoncer à l'avance, en totalité ou en partie, à son droit de préemption. Seul le locataire peut choisir de ne pas y avoir recours. Dans le cadre de ce droit, le propriétaire doit donc informer son locataire de son intention de vendre à un tiers. Le notaire doit lui notifier, par lettre recommandée ou par “exploit” d'huissier de justice, le contenu du compromis de vente qui a été établi avec l’acquéreur. La vente sera confirmée seulement si le preneur ne veut pas préempter. Seule l'identité de l'acquéreur ne lui est pas transmise. Cette notification constitue une offre de vente pour le preneur. Le locataire dispose alors de deux mois pour signaler ou non son acceptation au notaire du vendeur. • Exploiter pendant 9 ans Si le locataire n'accepte pas l'offre, la vente devient parfaite entre le propriétaire et le candidat acquéreur initial. Si cet acheteur se désiste, le propriétaire conserve la possibilité pendant un an de vendre le bien, pour le même prix et aux mêmes conditions, à toute autre personne. 
Si le locataire se positionne sur cette offre et préempte, il écarte ainsi l’acquéreur initial. La vente est considérée “parfaite” entre le vendeur et le locataire dès que le notaire a eu connaissance de cette acceptation. Le locataire dispose encore de deux mois pour signer l’acte d’achat chez le notaire. 
S’il estime que le prix et les conditions de la vente sont exagérés, il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Celui-ci fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Le propriétaire est en droit de refuser cette décision du tribunal paritaire et de renoncer à la vente. Attention, un locataire qui fait usage de son droit de préemption, s’engage à exploiter le bien pendant au moins neuf ans. Sauf cas de force majeure, il lui est interdit de le revendre rapidement ou de le louer. Il ne peut pas non plus l’apporter en société sauf s’il intègre lui-même cette société. 
Si une vente se réalise sans que le locataire ait été mis au courant de ses droits, il dispose d’un délai de six mois pour intenter une action en nullité et réclamer des dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires. Stéphane de la Villesboisnet - Cogedis Fideor

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